★복부인★ "김해"를 주목한 이유

by 현명한 투자자,<복부인>네이버카페

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2020년 2월, 코로나 바이러스가 유행하기 전에

김해를 유심히 보고 있었습니다

왜냐?

가격흐름이 바닥을 다지는 모습이라 생각했습니다

분양권의 경우, 프리미엄이 평균 3000~5000원 선이었습니다

34평 분양가가 5억일 경우 8000~10,000원에 매수가 가능했었습니다

*아래부터 나오는 자료의 출처는 모두 <아실>입니다

'바닥을 다지고 있구나'라고 느끼셨나요?

작년 2월말부터 코로나 바이러스 유행이 본격화되고 한달 정도 집에만 갇혀 지내다가 4월 봄이 되었습니다

조금씩 사람들이 밖으로 나오기 시작하면서

거래가 생기고 미세한 상승으로 8월까지 갑니다

9월부터는 최근까지는 아래 그래프를 보겠습니다

부동산학개론에서 말하는 시장사이클대로 움직이는 것 같습니다

투자자들은 첫번째 그래프의 바닥을 다지는 모습을 보고

분석에 들어 갔을 것입니다

1.입주물량

2021년과 2022년은 "부족"하고

2023년은 적정수요를 초과할 것이나

김해지역에 그 동안 신구공급이 없었던 기간을

감안하면 충분히 소화되리라 생각됩니다

김해랑 인접한 창원시의 입주물량을 같이 봐야합니다

창원시는 전체는 2022년과 2023년에 공급이 없습니다

제로입니다

지금 분위기가 많이 다운된 창원시를 유심히 봐둬야 하는 이유입니다

내년부터는 무슨 일이 일어날지 모릅니다

창원 지역경기가 좋지 않다고들 생각하기 쉬운데,

우려할 수준까지는 아닙니다

그럭저럭 평탄히 잘 돌아가고 있고 분위기가 많이

다운된 이유는 단기간 급등의 피로감으로 지역민들이

가격을 받아들이는 중이라 이해하면 될 것 같네요

2. 인구

김해시 인구는 2020년까지 계속 증가해왔습니다

줄곧 늘다가 올해 전출자가 조금 생겼네요

전출지는 다양합니다

3. 매수심리

매도세는 2019년부터 줄어들기 시작합니다

집을 파는 사람이 줄어들고 있다는 것입니다

매수세는 바닥에 붙어있다가 2019년 11월 부산이

조정지역에서 모두 해제되면서 상승한 바람이 김해까지

살짝 불었습니다

그리고 본격적으로 작년 9월부터 매수세가 폭발합니다

내려오고 있던 매도세와 수직으로 올라가는 매수세가

만나면서 매매/전세가격은 반등에 이어 상승으로

순항하여 오고 있습니다

4. 미분양

미분양 주택수는 2019년 12월부터 급감하기 시작합니다

2021년 1월과 2월에는 100호가 되지 않습니다

미분양만 놓고보면 투자적기입니다

물론 다른 요인과 규제들이 복합적으로 작용하지만

미분양 물량은 상승이냐 하락이냐의 추세를 확인하는 데

중요한 지표가 됩니다

아시는 분들이 많겠지만,

김해에서 가장 핫한 단지는 내동 연지공원푸르지오입니다

가격이 가장 높으니 대장 단지 겠네요

101~103동은 연지공원 조망과 막힘이 없어 개방감이

좋을 것 같습니다

저층은 잔디마당을 둔 효과일 테고 중층부터는 공원과

도심뷰가 어우러 지겠네요

가서 살 순 없지만 여러가지 매력을 느껴 사보려고 했었던

단지입니다

지금은 얼마 할까요?

역시 101동입니다. 8억정도입니다

많이 올랐네요.

창원 대장들인 용지 더샵과 아이파크와 비교해보면

저렴해보입니다

작년 창원이 급등을 하는 사이 김해 대장은 조금씩 움직이기 시작했습니다

가격이 5억을 겨우 넘겼으니까요

즉, 창원의 급등 후 김해로 상승 분위기가 옮겨가기 전이었습니다

그래서 많이 오른 창원보다는 앞으로 오르게 될,

상승의 조각들이 맞추어진 김해를 유심히 보게 된 것이지요

부동산 투자는 시기와 흐름을 파악하는 것이 매우 중요합니다

시기는 전체적인 매매가격의 흐름을 통해,

지금 해당지역이 사이클 중 어디에 해당하는지

생각해보면 됩니다

흐름을 알고 인근 지역 혹은 비슷한 규모의 도시 단지들과

끊임없이 비교해보면 가격의 적정성 여부를 알 수 있습니다

몇 번만 해보면 됩니다

아직도 미련을 버리지 못하고 김해를 보고 있습니다

아파트 2~3개 단지와 분양권 2개 정도인데요

한 타이밍 놓친 상황에서 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다

어쩌면..같은 투자금으로 수익이 더 큰 지역을 찾아봐야 할 수도 있구요

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