부동산 가치투자자를 위한 코로나19 팬데믹 대응전략 (오윤섭)

3월에 출간된 오윤섭님의 <서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라>를 부분만 읽었습니다

아래의 부분만 읽고 싶어 보게 되었는데, 오윤섭님의 투자포지션(상승론자=가즈아?)이 그대로

묻어난 글 같습니다

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오윤섭님은 다른 책에서도 말했지만,

항상 시장을 낙관하라고 합니다(가즈아~)

시장을 낙관하고 내재가치가 높은 부동산을 저가로 매수해 장기보유하는 것이 가치투자라고 말하지요

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싸게 사고 장기보유하라고는 말이 누구나 알고 있는 말처럼 들리실 겁니다

책에서는 부동산을 싸게 사는 방법(미분양,미계약)과

내재가치가 높은 아파트에 대한 이야기들이 나와 있습니다

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일단, 아래의 내용을 한번 읽어두시고

내용에 관심이 가신다면 책 전체를 읽어보실 것을 추천드립니다

처음 오윤섭님의 책을 접하신다면,

이 책을 읽기 전에 <오윤섭의 부동산 가치투자>를 먼저 읽어 보실 것을 추천합니다

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제가 읽은 부분을 필사해봤습니다

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" by 현명한 투자자, 네이버 카페 <복부인> "

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https://cafe.naver.com/bokwoman

복부인 : 네이버 카페

 

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- 부동산 가치투자자를 위한 코로나19 팬데믹 대응전략 -

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• 현실적 낙관주의자가 되어라. 시장에 공포가 지배할수록 더더욱.

위기에서 기회를 찾아야 한다. 시장에 머물러야 한다.

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• 주식 가치투자의 아버지 벤저민 그레이엄이 말했듯이,

가치투자 최대의 적은 코로나19 팬데믹이 아니다. 투자자 자신이다.

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• 달걀은 한 바구니에 담아야 한다. 물론 한 바구니에 담은 달걀은 모두 싱싱해야 한다.

장세에 따라 부동산과 주식을 왔다 갔다 하는 어설픈 분산투자는 살얼음판을 걷는 것과 같다.

지금 코로나19 팬데믹으로 주가가 폭락했다고 부동산을 팔아서

주식으로 갈아타는 투자가 가장 멍청한 투자다. 달걀을 여러 바구니에 담는 분산투자는

순자산(부채 제외)이 최소한 50억 원 이상 될 때 하면 된다.

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• 부동산 가치투자로 최대의 수익을 올리려면 최소한 4년 이상 보유해야 한다.

부동산에서 2년 미만 단타는 푼돈만 벌 가능성이 높다. 티끌 모아 태산이 아니다.

티끌은 티끌일 뿐이다. 적진성산(積塵成山)이 아니라 적진성진(積塵成塵)이다.

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• 시세 차익형 투자자라면 평생 5번 정도의 부동산 가치투자로

‘경제적 시민권’을 획득하고 나아가 부자가 될 수 있다.

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• 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라.

빌라, 상가, 상가주택, 토지 등에 투자하고 싶다면 잘 알 때까지 투자를 해서는 안 된다.

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• 부동산 가치투자자는 매크로(거시경제) 분석가가 아니다.

맞지도 않는 매크로 분석에 시간을 허비하지 마라.

그 시간에 부동산의 내재가치에 집중하라.

거시경제는 변수일 뿐이다. 누구도 예측할 수 없다.

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• 코로나19 팬데믹도 주택시장에서 하나의 변수일 뿐이다.

집값에 큰 변수가 되었는지, 작은 변수가 되었는지는 지나봐야 안다.

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• 경제위기 리스크에 대비하고 싶다면 미국 집값을 주시하면 된다.

미국 집값이 하락하지 않으면 수도권 집값도 하락하지 않는다.

미국 집값이 하락하지 않았는데 수도권 집값이 하락장으로 돌아섰다면

수급 등 내부 요인이나 1997년 외환위기와 같은 ‘국가 부도 사태’가 왔을 때뿐이다.

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• 2010년 이후 수도권 주택시장 하락장이 글로벌 금융위기 때문에 왔다고

착각하는 사람이 많은데 그렇지 않다. 내부 요인이 더 컸다.

잠실, 반포 등 강남권과 판교, 광교, 동탄1 등 2기 신도시 입주물량이 2008년 이후 급증했기 때문이다.

여기에 주택담보대출 금리가 폭등했기(7%대) 때문이다. 글로벌 금융위기로 낙폭이 증가했을 뿐이다.

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• 주택시장을 이기는 정책은 없다. 한국에서 규제책으로 집값이 잡힌 적 있는가?

그럼 규제책이 없는 미국 집값은 계속 오르기만 했는가?

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• 하락장이든 상승장이든 계속 시장에 머물러야 하는 이유는 쌀 때 살 수 있기 때문이다.

하락장에 주택시장에서 이탈한 다음 상승장으로 돌아서기 전 과연 싸게 살 수 있을까?

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• 부동산 가치투자는 사업을 하는 것이다.

정비사업은 물론 재고아파트도 지분을 사들여 주주가 된다고 생각해야 한다.

입지가 뛰어나다고 사업성과 수익성이 뛰어난 것은 아니다.

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• 무엇보다 보유기간 중 수익성이 뛰어나야 한다.

수익성이 뛰어난 곳은 아파트 내재가치가 아직 가격에 반영되지 않은 상태로

4년 이상 보유하는 도중 가치가 가격으로 빛을 발하는 곳이다.

이런 아파트를 부동산 개미들보다 선제 매수해 장기보유해야 한다.

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• 아파트 내재가치 중 가장 중요한 것은 강남 접근성(고소득)과 직주근접성(안정적인 소득)이다.

다음은 리테일(소매점) 접근성과 학군이다.

생활권 내 고소득이 몰려 남보다 빨리 가치가 가격으로 빛을 발하기 때문이다.

“거주지가 소득을 결정한다.(경제학자 엔리코 모레티의 『직업의 지리학』 중에서)”

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• 나는 부동산 가치투자를 위해 블러드하운드 투자법을 지향한다.

투자 성공 스토리를 통해 제2의 흑석 한강센트레빌1차, 성수동1가 강변건영 및 뚝섬중앙하이츠빌,

돈의문 센트레빌, 미아동 송천센트레빌, 노량진 쌍용예가를 수색해 선제 매수하는 것이다.

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<서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라> 중에서

 

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