1216 부동산 대책(주택안정화)입니다

오늘 국토교통부에서 발표한 주택안정화 1216 부동산 대책입니다

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<주택시장 안정화 방안> 내용은 크게 4가지로 구분됩니다.

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1. 투기적 대출수요 규제 강화

2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

4. 실수요자를 위한 공급 확대

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이전 국토부 발표 때마다 투기세력을 억제하고 실수요자 중심의 주택시장을 만들겠다고 했습니다.

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그 효과는 주택가격 상승으로 이어졌고 서민을 위한다던 실수요자 중심의 공급과는

점점 멀어진 것 같습니다.

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이번 대책도 같은 부작용을 불러올 것인지아니면, 정부의 방향대로 부동산 시장이 개선될 것인지는

두고봐야 할 것 같습니다

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이번 대책과 관련된 간단하게 정리한 내용입니다

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1.투기지역,투기과열지구 주택담보대출 강화

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(1) 9억 초과 주택에 대한 LTV 추가 강화

<출처 :  국토교통부>

 

(2) 15억 이상 초고가 아파트(15억 이상) 주택담보대출 금지

개인가계대출,개인 임대사업자,법인 모두 해당됩니다

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(3) DSR (총부채원리금상환비율) 관리 강화

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※ DSR = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

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투기,투기 과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대해서는 담보대출 차주단위로 DSR 규제 적용'

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(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

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고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경

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* [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입 

[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

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(5) 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

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투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

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(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

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※RTI = 연간소득 / (해당 임대업대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의

연간이자비용)

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주택임대업 개인사업자대출 RTI 1.5배 이상으로 강화

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(7)새마을 금고 등 상호금융권 주택담보대출 모니터링 및 관리감독 강화

 

(8) 사적 보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

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서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입,보유 차주에 대한 전세자금 대출 보증을 제한

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(9)전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

 

전세자금 대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

(적용시기) 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용

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2. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

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(1)종합부동산세 세율 상향조정 

<출처 : 국토교통부>

 

(2) 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

<출처 : 국토교통부>

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(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제 및 합산공제율 확대

<출처 : 국토교통부>

 

(적용시기) 법 개정 후 '20년 납부분부터 적용

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(4)공시가격 현실화

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‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 

현실화율을 우선 제고

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(5) 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

<출처:국토교통부>

 

(6) 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용

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(적용시기) '18년 9.13 대책에 따라 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제 적용

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(7) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

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신규 주택 취득일부터 1년 이내 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을

양도하는 경우에 한해 비과세 

(적용시기) '19.12.17부터 새로 취득하는 주택

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(8) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과에 요건에 거주요건 추가

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조정지역내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

(적용시기) 12.17일부터 새로 임대 등록하는 주택

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(9)조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함

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다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

(적용시기) '21.1.1 양도 분부터 적용

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(10) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

<출처:국토교통부>

 

(11) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과

배제 및 장기보유 특별공제 적용

(적용시기) '19.12.17일 ~ '20.06.30일까지 양도하는 주택에 적용

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3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

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(1) 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

<출처:국토교통부>

 

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(2) 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

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- 고가주택의 자금출처를 국세청이 분석해서 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사

- 다주택자가 조세부담 회피를 위해 부동산업 법인 탈루혐의에 대해 국세청 정밀 검증

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(3) 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

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- 국토부,감정원 상설조사팀 신설,부동산 조사 전담 특수경 인력을 증원 배치하여 불법행위 단속

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(4) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

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- 투기과열지구,조정대상지역 3억원이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 취득시 자금조달계획서 제출

(적용시기) '20.3월 부동산 거래신고법 시행령 개정 후 즉시 시행

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(5) 자금조달계획서 증빙자료 제출

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- 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출

(적용시기) '20.3월 부동산 거래신고법 시행령 개정 후 즉시 시행

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(6)공급질서 교란,불법전매 시 청약제한 강화

<출처:국토교통부>

 

(7)청약당첨 요건 강화

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- 투기과열지구,대규모 신도시의 거주기간 강화(1년이상--->2년 이상)

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(8) 청약 재당첨 제한 강화

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<출처:국토교통부>

 

(적용시기) '20.3월 주택공급에 관한 규칙 개정 후 즉시 시행

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(9) 임대 등록 시 취득세 재산세 혜택 축소

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-취득세,재산세도 가액기준을 추가하여 세제혜택 제한

(적용시기) 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용

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(10) 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 함동점검 추진

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- 등록정보를 연내 완료하고,사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진

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(11) 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

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- 미성년자 등록을 제한하고,위반으로 말소된 자는 2년 이내 등록 제한

(적용시기) 민간임대주택 특별법 개정 후 즉시 시행

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(12) 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

 

- 피해 발생시 등록말소 후 세제혜택 환수,선순위 보증금 등 권리관계 설명의무 범위 확대

* 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납여부와 다가구주택 등은 전입세대 및 선순위 보증금 현황 등을 사업자의 설명 대상 범위에 추가

(적용시기) 민간임대주택 특별법 개정 후 즉시 시행

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4. 실수요자를 위한 공급 확대

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(1) 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

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- 서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용하여 20년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고 이중

1천호에 대한 입주자 모집

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(2) 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

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(향후계획) 연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 ’20년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서

주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수

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- 지구지정 절차 중인 11만호(11곳)는 ‘20년 상반기 내 대부분 지구지정 절차 등 완료

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- 신도시 교통망 확충 등을 위해 대광위 심의 등 거쳐 광역교통개선대책 확정(2차지구 ’20.上,

3차지구 ’20.下)

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(3) 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원 

 

(지원방안) 서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F*’를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 

장애요인 사전 제거

* 서울시 주관으로 관할구청, 조합이 참여, 현황·문제점 공유 및 해결방안 모색(필요시 국토부 배석)

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(4) 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

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- 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적*도 1만→ 2만㎡

(약 250→500세대)로 확대 적용 

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(5) 준공업지역 관련 제도개선

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- 조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건*을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 

확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원

- 준공업지역 내 저층주거 밀집지역에서 추진(가로주택정비 활성화 방안 적용)

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이렇게 급한대로 정리를 해봤습니다

부동산을 투자하시는 분들은 1,2,3번 사항에 대해 관심이 많을 거라 생각합니다

세부내용이 나오는대로 섹터별로 따로 올리도록 하겠습니다

감사합니다

 

 

 

 

 

 

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