[국토연구원] 주택시장 영향요인과 향후 정책과제

박천규 연구위원

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이길제 부연구위원

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이수욱 부동산시장연구센터 소장

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오민준 연구원 外

 

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주요내용

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1) 주택시장은 거시경제 및 유동성 요인, 주택수급 요인, 정책 요인, 심리적 요인 등에 영향을 받으며 일련의 정책으로 주택시장 변동성은 줄어들 것으로 보이나, 저금리와 풍부한 유동성은 불안 요인으로 상존

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2) 7.10대책 전후 주택에 대한 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과, 다주택자(2주택자, 4년 보유)의 수익률이 –3~4%p 하락하고, 단기매매(2년 이내 매각)의 수익률은 1주택자 약 –6~7%p, 다주택자(2주택자)는 –10%p 내외 큰 폭으로 하락

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3) 외국인 주택구매가 전 세계적으로 중요한 이슈로 부각되고 있어 외국인에 대한 촘촘한 정책설계의 필요성 증대

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4) 전세가격은 2020년 초반 상승폭이 둔화됐으나 6월 이후 상승폭이 확대되었고, 임대인은 전세의 월세전환을 통해 손실을 최소화하려는 형태를 보일 가능성이 있음

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5) 실수요자를 연령대별로 구분하여 살펴보면, 젊은 층의 비중이 가장 높은데 특히 이들은 생애최초가구의 특성을 가지며 LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율) 차입제약이 강하게 작용

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정책방안

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① 주택시장 변동성 감소를 위한 주택수급 및 주택선호체계 분석 등을 고려할 때 당분간 연간 주택공급을 45~50만 호(수도권 27~30만 호) 이상 유지하고, 인구·가구 수 등의 수급상황을 고려한 중장기 공급전략 마련

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② 경기 침체와 연계하여 임차인의 실질 주거비부담 완화를 위한 공적 지원 강화 정책이 필요하며, 새로운 임대차제도의 안정적 정착을 위한 ‘주거안정센터’(가칭) 적극 활용

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​ ③ 외국인 주택구입에 대한 정의를 재정립하여 실거주 목적일 경우에만 허용하고, 비거주 외국인일 경우 구입 제한 또는 관리감독을 강화(빈집, 단기임대 등)하는 등의 촘촘한 정책체계를 마련

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④ ‘주택비축은행’(가칭), 월상환액 고정형 담보대출, 금리상한형 주택담보대출 확대, 유한책임 주택담보대출 확대 등을 통한 주택금융소비자 보호를 강화하고, 금리상승 등 대내·외 충격에 대비 필요

 

⑤ 다양한 소득계층 수요를 포괄할 수 있도록 통합형 공공임대주택의 공급을 확대하고, 부담 가능한 주택공급을 통한 실수요자의 ‘내 집 마련’ 기회 제고

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1. 주택시장 영향 구조도

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2. 주택시장 이슈 진단

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* 유동성과 주택시장

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-저금리에 기반한 풍부한 유동성이 기대수익률이 높아진 주택시장에 유입

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* 부동산세재 개편 이후 주택 수익률 변화

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- 다주택자와 단기매매에 의한 수익률 감소로 투자수요 감소 예상, 단, 유예기간 세금부담 체감시기 등을 고려할 때 정책효과는 점진적으로 나타날 것으로 예상

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* 외국인과 주택시장

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- 외국인 주택구매가 전 세계적으로 중요한 이슈로 부각되고 있어 외국인에 대한 촘촘한 정책설계의 필요성 증대

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- 제도상으로 내·외국인 간 큰 차별은 없으나, 실질적으로 관련 정보가 부족하여 내국인에 대한 역차별 발생 가능성 존재

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* 전세시장 영향 요인

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- 최근 전세가격이 크게 상승했으며, 전세시장에 영향을 주는 요인은 소득, 수급, 금리, 가격 기대 등 다양

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- 임대인은 전세의 월세전환을 통해 손실을 최소화하려는 행태를 보일 가능성 존재

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* 실수요자의 차입제약

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- 실수요자에 대한 지원이 중요한 이슈가 되고 있으며, 특히 젊은 층, 사회진입계층 지원에 대한 이슈가 지속적으로 부각될 가능성이 높음

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* 주거복지 정책대상계층 분석

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- 가구특성별 주거복지소요를 그룹화하여 살펴본 결과, 임대료부담 능력, 취약, 자가 구입 능력 취약, 정부 지원 시자가 구입 가능한 그룹으로 구분 가능하며, 공공임대주택을 필요로 하는 소득계층이 다양

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3. 향후 정책과제

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* 정부의 주택시장 안정화 노력(수요관리 및 공급확대 등) 필요

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- 저금리 및 풍부한 유동성은 주택시장의 불안 요인으로 잠재되어 있으므로 주택시장의 안정을 위한 정책(수요관리 및 공급 등)의 일관성 유지가 매우 중요

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* 안정적 주택공급과 실수요자에 대한 점진적 지원 강화

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- 주택시장 변동성 감소를 위한 주택수급 및 주택선호체계 분석 등을 고려할 때 당분간 연간 주택공급 45~50만 호(수도권 27~30만 호) 이상 유지하고, 인구 및 가구 수 등 수급상황을 고려한 중장기 공급전략 마련

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- 주기적으로 택시소요량을 파악하고, 기확보 택지, 유휴토지, 정비사업 등으로 확보 가능한 물량과 비교하여 필요에 따라 택지를 추가 확보하는 체계를 갖추는 것이 필요하며, 택지를 비축하고 토지의 효율적 사용 유도

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- 사회진입계층과 생애최초가구 등 차입제약이 높은 정책우선순위 실수요 가구에 대한 점진적 지원 강화

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- 실거주자에 대한 보유세 분할납부제도 및 납부이연제도 검토

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* 전월세시장 투명성 강화와 시장안정을 위한 정책 강화

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- 경기 침체와 연계하여 임차인의 실질 주거비부담 완화를 위한 공적 지원 강화 정책

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- 지역별 '주거안정센터'(가칭) 혹은 '주거상담센터'(가칭) 운영을 통해 새 임대차제도 안착을 위한 상담창구 마련

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- 새로운 임대차제도와 연계한 주택시장제도 개편

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* 외국인 주택 관련 제도 정비

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- 외국인 주택 구입에 대한 정의를 재정립하여, 실거주 목적일 경우에만 구매가 가능하고, 비거주 외국인일 경우 구입 제한 또는 관리감독을 강화(빈집, 단기임대 등)하는 등의 촘촘한 정책체계를 마련

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- 대출·세제 측면에서 외국인 투자에 대한 내국인의 역차별 없는 시장환경 조성과 시장모니터링체계 강화

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* 주택(금융)소비자 보호 및 주택금융시장 체질 개선

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- 월상환액 고정형 담보대출, 금리상한형 주택담보대출 확대, 유한책임 주택담보대출 확대 등을 통한 주택금융소비자 보호 강화

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- 역전세난에 대비하여 보증금반환보증을 의무화하고, '주택비축은행'(가칭)을 통한 주거안전망 마련

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* 공공주택의 공급 개선

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- 공공임대주택 소요를 감안하여 통합 유형의 장기공공임대주택의 공급 확대 필요

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- 공공주택 품질 개선과 부담 가능한 주택공급 필요

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출처

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https://www.krihs.re.kr/issue/cbriefView2.do?seq=35316

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원문

 

국토정책브리프-817호.pdf

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