복부인

안녕하세요 복부인입니다~

최근 몇 주간,

매매가격증감률이 하락한 지역이 있는데요

바로 "전라남도 목포시" 입니다.

전국이 불장인 상황에서 전혀 핫하지 않은

"목포시"를 한 번 살펴봤습니다.

왜 분위기가 반대일까요?!


전년 동월 대비,

그리고 전년 12월 대비 하락의 폭은 줄었지만

아직도 분위기는 차가운 것 같습니다.

✅ 입지

🔸️ 목포시는 무안군과 인접해 있습니다. 목포시의 현재 핫한 지역은 남악신도시 쪽인데요, 초중고와 교육 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 20~40대들이 선호하는 지역입니다.

✅ 인구

🔸️ 목포시의 인구는 22만명 정도입니다.

🔸️ 2012년을 기점으로 어디론가 인구가 계속 유출되고 있는데요, 어디인가 보니 "무안군"이네요.

🔸️ 무안군의 인구는 8만8천명 정도입니다.

✅ 입주물량

🔸️ 2020년 목포시의 입주물량은 적정수준의 2배 이상이었습니다. 수요가 일정했다면 다음해를 넘겨 어느 정도는 소화할 수 있는 물량인데요 무안군의 입주물량 때문에 충분히 소화하지 못한 것 같네요.

🔸️ 목포시로의 진입이 용이한데다 가격적으로 메리트가 있어 상당한 수요가 무안군으로 빠져나간 것이죠.

🔸️ 때마침 무안군도 충분하고도 남을 입주물량이 있어 실수요자들이 서로 경쟁하며 매수하지 않아도 되었을 것 같네요.

✅ 미분양

🔸️ 목포시는 2020년 물량이 다 소진되지 않았는데, 무안군의 미분양은 없네요.

🔸️ kb주간동향으로 무안군의 매매/전세 흐름을 알 수 없으나 여기까지의 지표상으로 추측해본다면 상승흐름이지 않을까 생각됩니다.

※ 2018년 하반기의 미분양과 입주물량

- 목포시의 전고점이었던 2018년 자료를 보면, 목포시의 입주물량이 부족하고 미분양도 많지 않아 상승으로 이어졌습니다. 미분양 수치만 높고 보면 현재와 큰 차이는 없네요.

- 입주물량도 어느 정도 소화가 되었다고 보여지지만, 문제는 상당한 수요(인구)가 "무안군"으로 이동했다는 것입니다.

- 현재의 수요로 미분양이 감소하거나 매수시미가 살아나면 반등의 여지가 생길 수 있습니다. 또 상승동력을 만들어 낼 수 있는 호재가 생겨야 더 좋겠네요.




✅ 매수매도심리

🔸️ 전남 전체의 매도세는 올해 초에 비해 약간 높아진 상태이고, 매수세는 살짝 올랐다가 다시 주춤한 모습입니다.

🔸️ 매수세가 바닥일 때, 급매와 잔금일을 길게 잡는 등 투자자에게 유리한 조건으로 물건을 살 수는 있으나 미분양의 흐름과 매수세를 조금 더 지켜보는 것이 안전할 것 같습니다.

✅ 거래량




✅ 외지인 투자 증가지역

🔸️ 전남 전체의 외지인 투자 증가지역을 순위를 보니 목포시가 1위입니다. 순천, 광양, 여수의 좋은 흐름을 목포시가 이어 받을 거라는 생각에서 선진입을 하는 것일까요?

🔸️ 서울거주자 거래 1위도 목포시가 1위입니다. kb주간 통계 내 전국 유일한 하락지역의 목포시가 반등을 할 수 있을지 궁금하네요.

✅ 매매전세흐름

🔸️ 목포시의 전고점은 2018년 11월 입니다. 이후로는 줄곧 매매와 전세 모두 하락했네요

🔸️ 전세는 올해 상반기에 보합으로 돌아섰습니다. 전세흐름의 끝지점을 보면 살짝 상승한 모습이구요, 전세흐름이 먼저 상승으로 돌아선다면 시차를 두고 매매흐름 또한 반등을 할 것으로 예상됩니다.

🔸️ 하지만 매매흐름의 끝지점은 아래로 향해 있네요.

✅ 마무리

🔸️ 과연 "목포시"가 30개월의 힘든 시간을 이겨내고 상승장으로 출발할 수 있을지 다음 kb주간동향을 지켜봐야 할 것 같습니다.

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