[핫!해핫해🔥주간 매매상승률 1위] 인천광역시 "동구"

안녕하세요 복부인입니다~

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이번주에 복부인과 함께 알아볼

핫! 한 지역은 인천광역시 동구입니다.

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동구 뿐만 아니라 인천의 계양구, 서구, 연수구도

상승률 상위지역에 올라와 있습니다.

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다음주에는 인천 중에서

1위가 나오지 않을까 예상 해봅니다.

특히, 작년에 이어 연수구의 상승세가 무서운데요!

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목포는 하락을 멈춘 것으로 보입니다.

세종은 계속, 대구 중구는 새롭게 하락지역에 보함되어 있네요

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아래에서 08.16 기준

kb주간동향의 주간 아파트 매매상승률 1위를

기록한 인천광역시 동구에 대해 알아보겠습니다.🧡

 

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✅ 인구&평단가

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🔸️’동구‘는 인천 내 시군구 중 인구수와 세대수가 가장 적습니다.

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🔸️지난 2년 동안 인천 내 다른 자치구처럼 인구도 감소하였습니다.

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🔸️’중구‘와 ‘연수구‘는 오히려 2년 동안 인구가 많이 증가했습니다.

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🔸️’연수구‘로 수요가 더 몰려서 평단가도 계속 1위를 유지하고 있습니다.

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🔸️아무래도 송도에 사람들의 워너비 아파트들의 많다보니 연수구가 평단가가 높은 이유도 있습니다.

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✅ 입주물량 & 인허가

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🔸️2022~2023년은 과물량 구간입니다.

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🔸️올해는 적절히 물량이 잘 소화될 것으로 보입니다.

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🔸️내년(2022년)부터 쌓이기 시작하는 물량은 해를 넘기며 2023년에 전세흐름에 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

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🔸️2024년 입주물량은 올해 하반기의 분양이 얼마나 남았느냐에 달렸는데, 지금 분위기라면 건설사가 하반기에 밀어내기 분양을 할 것으로 예상됩니다.

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🔸️인허가량을 보면 2020년 10월~12월까지의 인허가 호수가 총 15,651입니다.

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🔸️실제 착공까지 보수적으로 잡아 70%만 분양에 들어간다 하여도 3년 뒤인 2023년 10월부터 2024년까지는 10,955세대가 입주물량으로 나온다는 계산입니다.

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🔸️70%보다 더 보수적으로 잡아도 되지만 현재의 인천의 분위기로는 인허가 물량의 대부분이 실제 착공(분양)으로 이루어지지 않을까 조심스레 예상 해봅니다.

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🔸️결론은 위 2022~2023년 입주물량과 과공급과 2020년 10~12년 인허가로 인한 2024년까지 “집중된” 입주물량으로 인해 가격흐름이 매우 위험해질 수 있다는 것입니다.

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✅ 미분양

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🔸️2021년 5월까지 미분양이 쭉 빠져있다가 6월에 살짝 증가 했습니다.

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🔸️대구처럼 계속 증가로 이어질지 아니면 1~2달만에 해소 될지는 미지수입니다.

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🔸️현재는 큰 의미없는 수치로 보입니다.

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✅ 매도매수심리

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🔸️파는 사람은 점점 없어지고 사고 싶은 사람은 점점 많아지는 매도자 우위시장입니다.

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🔸️가격이 천정부지로 오르고 있는데 팔려는 사람은 잘 없겠죠?

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🔸️투자자는 이럴 때를 첫 매수기회로 여깁니다.

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🔸️이 시기가 지나가면 언젠가는 상승의 흐름도 약해지고 멈출테니 다시 매도 타이밍을 잡기가 쉽지가 않아보입니다.

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🔸️매수우위지수는 6개 광역시 중 제일 높습니다.

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✅ 거래량

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🔸️최근(2021년 6월)에 서구의 거래량이 눈에 띄게 높습니다.

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🔸️서구는 2020년 1월부터 총 5번의 거래량이 튄 흔적이 보입니다. (그때마다 가격상승을 이끌었음)

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🔸️연수구는 2020년 6월에 거래량이 한번 급증을 하였고 올해 2월부터 4월까지 거래량이 꾸준했던 모습입니다.

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🔸️인천 전체 거래량 중 4, 5, 7위를 제외하고는 신축(분양권)입니다.

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✅ 매물추이

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🔸️’동구’의 매매 매물수가 줄어듭니다.

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🔸️주황색 차트에서 2021년 3월쯤부터 전세 매물수가 급증합니다.

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🔸️1~2달 전에 투자자들이 들어간 것 같아보입니다.

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🔸️현재 전세매물은 평이한 수준보다 조금 높습니다.

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🔸️갱신권을 써서 연장된 전세매물도 많을 것으로 생각됩니다.

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🔸️법 적용 후 아직 2년이 지나지 않았기에 2023년이 되면 갱신이 끝난 전세시장이 어떻게 될지 궁금해집니다.

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✅ 매매지수

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🔸️쉽게 꺽일 수 없는 기울기로 상승하고 있는 인천입니다.

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🔸️길었던 횡보기간이 뜨겁게 만회하고 있는걸로 보입니다.

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🔸️연수구 내 웬만한 단지는 2억 정도는 상승을 한 것 같습니다.

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🔸️2016년 상반기에 연수동 2개 단지를 정리하지 않고 들고 있었다면 투자금 대비 수익률이 1000%가 됐을 것 같네요.

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🔸️GTX 호재를 안은 지역과 단지들은 그 이상 상승을 한 곳도 보입니다.

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✅ 총정리

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🔸️ 위에서 복부인과 함께 알아본 인천광역시 동구에 대한 지표들을 확인해보시고 복부인 앱을 통해 인천의 아파트 실거래가를 살펴보세요!!

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