부동산 투자시 개인,개인사업자,법인 차이점입니다

최근에 2~3년 전부터 부동산 투자를 하시는 분들 중에서 사업자로 전환하시거나 알아보시는 분들이

많아졌습니다 아마도 세금,대출 이런 부분들 때문인것 같은데요 저는 개인이지만 개인사업자도 있고,

법인 사업자도 있어서 차이점을 좀 알려드리도록 하겠습니다(물론 저는 앱개발과 경영컨설팅쪽이라

부동산매매업은 아닙니다)

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먼저 개인과 개인사업자 법인사업자는 모두 다릅니다

표를 보시고 나서 아주 이해하기 쉽게 그림으로 설명드리겠습니다

 

​	개인	개인사업자	법인 사업자
세율	6%~42% (+10%,+20% 과세 될 수도 있음)	6~42%(비교과세)	10~25% (주택 매매의 경우 +10%)
건강보험	피부양자 상실되면 지역가입자	지역 가입자	직장 가입자(법인대표의 경우)
취득시 세금	1.1%~3.5%	1.1%~3.5%	5년 미만,수도권 과밀억제권시 중과세
보유시 세금	재산세 + 종부세	재산세 + 종부세	재산세 + 종부세
매도시	양도소득세	종합소득세	법인세
1세대 1주택	O	X	X
장기보유특별공제	O	X	X
비용처리	양도세 필요경비(취득세,중개수수료,법무사수수료,보일러교체, 발코니 확장비 등등)	종합소득세 필요경비(직원 인건비,감가상각비,임대료,대출이자, 보험료,차량유지비 등)	법인세 필요경비 (대표자 및 직원 인건비,감가상각비,임대료, 대출이자,보험료,차량유지비 등)
세무기장비용	없음	개인사업자 세무기장비용	법인사업자 세무기장비용
대출	DTI,DSR, 정부정책에 따라	개인 개인 사업자 신용도에 따라(단 투기,조정 지역은 규제)	법인 사업체 신용도 따라 (대표자 신용도는 볼 수 있음)
부가가치세	국민주택 규모 이하(85m)는 없음	국민주택 규모 이하(85m)는 없음	국민주택 규모 이하(85m)는 없음
비고	세금만 내면 다 개인 돈	개인사업자 통장은 별도 관리	법인세를 내고 나면 법인돈 개인으로 받을려면 세금(근로소득, 배당소득,퇴직소득 등) 주식을 통해 증여,가업승계 등 방안 활용 가능

 

이렇게 분류할 수 있습니다

개인과 법인의 중간쯤이 개인 매매사업자고 보시면 될것 같습니다

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다음은 그림으로 개인과 법인의 차이점을 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다

 

부산에서 서울까지 차를 운전해서 간다고 예를 들겠습니다

개인의 경우 고속도를 신나게 밟고 가는데 중간중간에 과속카메라가 있습니다 그래서 속도를 130km까지 내다가 60km(양도소득세)로 속도를 줄여야 합니다

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반대로 법인의 경우 130km의 속도를 가다가 과속카메라가 나오면 110km(법인세)로 감속을 하게 됩니다

​

이렇듯 개인의 경우 부동산 매도시 마다 높은 세율의 양도소득세를 내면서 목적지까지 가야 하는 반면에 법인의 경우는 속도를 조금만 줄여도 되니까 목적지까지 조금 더 빨리 갈 수가 있습니다

​

하지만 이게 끝은 아닙니다

개인의 경우 자동차로 치면 오토메틱이라서 D에 기어를 놓고 가면 편안한 대신에

(양도소득세만 내면 번거로움 별로 없음)

법인의 경우는 스틱이라서 기어를 계속 바꿔가면서 가야합니다(법인등기,회계,4대보험,법인 돈 개인화 등)

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그래서 개인이냐 법인이냐에 대해서는 어떤 전문가도 명확하게 이게 좋다라고 말할 수가 없습니다

하지만 부동산법인을 설립하고 오래오래 계속 부동산 투자를 하고 아래의 이런부분도 고려한다면 법인이 좋다고 생각합니다

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- 주택 명의 문제

- 양도세 중과세

- 개인 자금출처(급여)

- 주식 증여(가업승계)

- 건강보험료

- 단기 보유시

- 가족들이 주주로 참여해서 배당금

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다른 블로그에도 개인/법인 관련 자료는 많지만 제가 최대한 아는 부분을 최대한 최신의 정보를 바탕으로 이해하기 쉽게 설명을 드릴려고 작성했습니다

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저희는 부동산 투자자들이 부동산 투자시 가장 정확하고 잘 관리해줄 수 있는 서비스가 되기 위해

더 많은 노력을 할 것 입니다

 

 

 

 

 

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