[KB경영연구소] KB부동산시장 리뷰 2021-8호
안녕하세요, 복부인입니다 :)
이번 포스팅에서는
KB경영연구소에서 부동산시장 동향을
각 분야별로 분석해 매월 발간하고 있는
' KB부동산시장 리뷰 2021-8호'를
함께 살펴보겠습니다~
보고서는
주거용 부동산 시장(주택, 토지, 주택금융)
상업용 부동산 시장(상가, 오피스, 간접투자),
해외 부동산시장(미국주택, 미국상업용),
토지거래허가구역의 주요 내용 및 영향 점검
파트로 분류되어 있습니다.
아래는 보고서 내용을 요약한 내용입니다.
자세한 내용은 첨부된 보고서 원문을 확인해주세요🧡
[ 주거용 부동산 시장 ]
※ 주택가격 : 전국 주택매매가격 1~7월 누적 상승률, 작년 연간 상승률 상회
▶ 7월 전국 주택매매가격은 여전히 1%대 상승률이 지속되면서 높은 수준을 유지
▶ 전세가격은 가을 이사철이 다가오면서 5월 이후 3개월 연속 상승폭 확대
※ 주택거래 : 올해 들어 8~10만호 수준 주택매매거래 지속
▶ 6월 주택매매거래는 대부분의 지역에서 최근 1년 평균대비 감소했으나 여전히 높은 수준
▶ 미분양아파트는 5만호 수준에서 지속적으로 감소 후 1.6만호 수준에서 증감 지속
※ 주택공급 : 분양과 입주 시장, 수요 대비 공급 부족 지속
▶ 7월 청약 경쟁률 32:1을 기록했으며, 분양지역에 따라 청약경쟁률 뚜렷
▶ 입주물량은 약 2.0만호로 직전 1년 평균 입주물량대비 26.3% 감소
※ 토지 : 수도권 주택시장 강세와 함께 토지가격 상승세 지속
▶ 6월 전국 토지가격은 전월대비 0.35% 상승, 13개월 연속 0.3%대 상승률 유지
※ 주택금융 : 주담대 순증액 소폭 증가, 연체율 최저수준 지속
▶ 6월 주택담보대출 순증액은 5.0조원으로 상승폭 확대, 연체율은 3개월 연속 0.12% 지속
[ 상업용 부동산 시장 ]
※ 오피스 : WITH-코로나 시대, 스마트오피스 업무 환경 도입 사례 증가
▶ 코로나 시대를 대비하기 위해 국내 기업의 하이브리드 업무 환경 도입 사례 증가
※ 상가 : 임대시장 여건 악화에도 상가 투자수익률 상승
▶ 공실률 상승세에도 상가 투자수익률은 상승, 다만, 단기적 투자유입으로 인해 위험은 큰 상황
※ 간접투자 : 부동산 규제 등의 영향으로 부동산 펀드 경쟁력 약화
▶ 금리 상승 가능성, 부동산 투자 관련 규제 증가로 인해 부동산 펀드의 투자 유인 감소세
[ 해외 부동산 시장 ]
※ 미국주택 : 거래시장은 위축된 가운데 가격 상승세는 지속
▶ 부족한 공급물량으로 매매건수는 낮은 반면 주택가격지수는 전년동월대비 17.0% 상승
※ 미국상업용 : 코로나19 이후 상업용 부동산시장 소폭 회복세
▶ 임대용주택을 중심으로 회복세를 보이는 가운데, 리테일과 오피스 시장도 상승세 전환
[ 토지거래허가구역 주요 내용 및 영향 ]
※ 토지거래허가구역의 주요 내용
▶ 부동산 투기를 억제할 목적으로 1978년 처음 도입
- 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급격 히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 투기를 방지할 목적으로 설정
- 토지거래허가구역은 1978년 처음 도입되었으며 1985년 충남 대덕연구단지에 최초로 지정
▶ 실거주자에게만 토지 취득이 허용되며, 허가받은 목적대로 이용 가능
- 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 토지 거래 시 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 취 득 후 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생
- 토지거래허가 취득 후에 실제 부동산 계약이 가능하며, 등기 신청 시 반드시 허가증 첨부
- 허가를 취득하지 않고 거래 계약을 체결한 경우 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금이 부과되며, 토지 이용 의무를 이행하지 않은 경우 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행 강제금 부과
▶ 최근 주택시장 과열 양상이 지속되면서 대상 지역이 계속 확대되는 추세
- 그동안 정부는 투기과열지구와 조정대상지역을 주택시장 과열을 억제하는 수단으로 활용
- 정부는 투기 수요를 억제하기 위해 지난해부터 토지거래허가구역을 점차 확대하는 추세
※ 주요 지역 토지거래허가구역 지정 현황
▶ 서울시 토지거래허가구역은 약 50km2로 전체 면적의 8.31%가량 차지
- 2020년 부동산 대책 발표 이후 주요 개발 호재 지역을 토지거래허가구역으로 지정
- 2021년 정비사업 지역을 중심으로 신규 지정되면서 서울시 토지거래허가구역이 점차 확대
▶ 경기도는 광범위한 지역을 지정하며 정책적으로 적극 활용
- 정부의 주택 공급 확대 지역 외에도 대규모 개발 지역에 대해 토지거래허가구역을 지정
- 외국인과 법인 투기를 근절하기 위해 23개 시·군 지역을 토지거래허가구역으로 지정
- 서울시보다 적극적으로 활용하며, 광범위한 지역을 장기간 지정하는 경향
※ 토지거래허가구역 지정 이후 시장 변화
▶ 대상 지역의 거래량은 크게 감소했으나 인근 지역에 풍선효과 발생
- 2020년 6월 서울 강남구 국제교류복합지역 인근이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 하반기 들어 그 일대 거래량은 감소한 반면 그 외 지역은 오히려 거래량 증가
- 경기도는 광범위한 지역에 토지거래허가구역이 지정되면서 거래량은 큰 폭으로 감소
▶ 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래량 감소에도 주택가격은 상승
- 시장 과열 양상이 지속되면서 토지거래허가구역 지정 후에도 주택가격 상승세 지속
- 경기도는 서울 인근 전 지역을 법인과 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정했으나 오히려 가격 상승폭이 확대
- 토지거래허가구역 지정으로 투기 목적 매수는 차단했으나 주택시장 호황으로 실거주자 매수가 끊이지 않으면서 가격 상승세가 지속
※ 향후 전망
▶ 주택시장 불안이 지속되는 상황에서 투기수요 억제 수단으로 계속 사용할 가능성 존재
- 토지거래허가구역을 투기과열지구 등과 함께 규제 지역을 관리하는 용도로 사용할 가능성 존재
- 정부는 개발 및 공급 예정 지구를 발표할 때마다 토지거래허가구역 지정을 언급하고 있으며, 서울을 비롯한 각 지방자치단체는 개별적으로 과열 지구를 수시로 지정하는 등 적극 활용
▶ 주택가격 상승세가 지속되면서 투기 차단에 따른 가격 안정화 효과는 제한적
- 다주택자를 대상으로 다양한 규제가 지속적으로 적용되면서 최근에는 실거주자가 매수를 주도
- 투기수요 차단으로 주택시장 과열 양상은 진정될 수 있으나, 전반적인 가격 상승 국면에서 실 거주자의 기대감이 여전히 높아 가격 안정화 효과는 다소 제한적
[ 오피스텔 통계 ]
※ 오피스텔 매매 : 오피스텔 가격 상승세 지속되고 상승폭도 확대
▶ 7월 KB 오피스텔 시세지수 전년동월대비 13.4% 상승
- 지역별로는 5개광역시(16.3%)가 수도권(13.2%) 대비 높은 상승률을 기록
▶ 수도권에서는 경기도 중심의 가격 상승세 지속
- 소형 아파트 대체제로 오피스텔을 찾는 수요가 늘어나며 최근 중대형 오피스텔 공급이 많았던 경기도가 서울, 인천 대비 높은 가격 상승률을 기록 중
※ 오피스텔 임대 : 수도권 오피스텔 임대수익률 하락세 지속
▶ 수도권 평균 전세가격은 빠르게 상승하며, 서울과의 가격 격차 축소
- 전세수요 유입 확대 등으로 경기도 오피스텔 전세가격이 빠르게 오르면서 서울과 경기도 평균 전세가격 차이는 7월 기준 지난해 2천7백만원에서 올해 1천2백만원 수준으로 축소
▶ 수도권 오피스텔 임대수익률 하락세가 지속되면서 5개광역시와의 수익률 격차 확대
- 지역별로 5개광역시 오피스텔 임대수익률은 5% 후반 수준에서 보합세를 보이고 있지만 수도권의 경우 월임대료보다 가격이 빠르게 오르면서 하락세가 지속
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